交付未竣工验收的房屋，仍属逾期交房应付违约金

 来源：重庆法院网 发布时间：2023/5/30 17:56:17 点击数：

导读:【案情回顾】2019年3月28日，周某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定某房地产公司将其开发的预售商品房出售给周某，并于2019年12月30日前，交付已进行建设工程竣工验收备案登记、取得《重庆市建设工程

【案情回顾】2019年3月28日，周某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定某房地产公司将其开发的预售商品房出售给周某，并于2019年12月30日前，交付已进行建设工程竣工验收备案登记、取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房。如果某房地产公司逾期未将商品房交付周某，应向周某支付逾期交房违约金。合同签订后，周某按约定的方式支付了购房款。某房地产公司开发的该楼盘一直未通过竣工验收，也未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，周某与某房地产公司因交房问题发生纠纷。

一审中，周某自认案涉房屋于2021年3月19日开始装修，2021年12月入住，但认为房屋在法律上没有达到交房条件。周某诉至法院要求某房地产公司按合同约定支付从逾期交付之日至取得《竣工验收备案登记证》时止，以购房款为基础，每日万分之二为标准的违约金。

【裁判结果】一审法院认为，某房地产公司未在约定期限内按约定条件向周某交房，构成违约，应当承担相应违约责任。但周某现已装修入住案涉房屋，其装修入住行为客观上应当认定为认可或追认案涉房屋已经完成交付。判决某房地产公司支付周某从逾期交房之日起至周某开始装修之日截止，以购房款为基础，每日万分之二为标准的违约金。周某不服提起上诉，认为自己入住仅是为保护自身的合法权益，并非认可某房地产公司的交付符合法定的交付条件。

市三中法院审理后认为，取得工程竣工验收备案登记是交付房屋的法定条件。此外，周某与某房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》也约定，某房地产公司应当依照有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付周某使用。本案中，某房地产公司在未取得竣工验收备案登记的情况下向周某交付房屋，不符合法律规定和双方约定的交房标准，即便周某为减少损失装修入住房屋，也不同于建设工程领域发包人擅自使用确定竣工之日应支付工程款的情形，不能免除某房地产公司在项目经过验收合格后方可交付购房消费者使用的责任。二审将支付违约金的截止期限改判至案涉房屋进行竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》时止。

【重庆渝北律师有话说】《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”商品房买卖合同签订后，开发商应根据合同约定的条件和时间交付房屋，否则应当承担逾期交付的违约责任。那么是不是只要开发商将房屋向购房者完成形式上的交付或者购房者占有使用了房屋就属于法律意义上的交付呢？这需要的前提条件之一，就是房屋经过了验收且合格，即取得工程竣工验收备案登记是交付房屋的法定条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”如果开发商未取得工程竣工验收备案登记，购房者是有权拒绝接受房屋的，同时还可以按照合同约定要求开发商承担逾期交房的违约责任。